关于印发《随州市规范住宅小区业主委员会建设的指导意见(试行)》的通知
发布日期:2021-10-11 信息来源:随州市住房和城乡建设局 编辑:随州市住房和城乡建设局 审核:住建局 字号:[ ]

随建文〔2021〕8号

各县(市、区)住建局、民政局,随州高新区建设局、社会事务局,大洪山风景名胜区景区管理局、农村工作局:

现将《随州市规范住宅小区业主委员会建设的指导意见(试行)》印发给你们,请结合工作实际抓好落实。


随州市住房和城乡建设局

随 州 市 民 政 局

2021年9月10日


随州市规范住宅小区业主委员会建设的指导意见(试行)

第一条??为进一步推进“红色物业”拓面提质,推动党建引领物业管理全覆盖,全面规范我市住宅小区业主大会和业主委员会相关工作,根据《民法典》、《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规,以及住房和城乡建设部等十部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、湖北省住房和城乡建设厅等十七部门《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的通知》、《随州市“红色物业”拓面提质工作实施方案》有关要求,结合我市实际,制定本意见。

第二条 本意见适用于本市行政区域范围内住宅小区业主委员会组建、换届、改选和日常管理工作。

第三条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

第四条??业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。业主大会或者业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。

第五条??业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 业主大会和业主委员会在社区党组织的领导下开展物业管理活动,在街道(乡镇)、社区监督下依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定。

第七条??划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发部分符合条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第八条??首次业主大会会议筹备的发起可由建设单位书面报告住房和城乡建设行政主管部门,也可由业主向住房和城乡建设行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告。住房和城乡建设行政主管部门应当书面通知街道(乡镇),街道(乡镇)应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第九条??首次业主大会会议所必需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担。老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由各县级人民政府(含高新区、大洪山风景名胜区管委会)承担。

第十条??业主代表和业主委员会委员候选人一般应是居住在本物业管理区域内,身体健康且有正常履职能力,责任心强、公道正派,具备一定组织协调能力的业主。有下列情形之一的,不得作为业主代表和业主委员会委员候选人:

(一)违反国家法律法规,正在被立案侦查,或曾受公安机关行政拘留处罚的;

(二)违反党纪党规,正在被立案调查,或曾受过留党察看及以上党纪处分的;

(三)参与邪教组织,或非法组织、参与集体上访,影响社会稳定的;

(四)利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的;

(五)采用不正当手段,阻扰业主大会、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的;

(六)在本小区物业服务企业工作,应当回避的;

(七)无故拒缴或拖延缴纳物业服务费、住宅专项维修资金,或煽动其他业主拒缴物业服务费、住宅专项维修资金的;

(八)被纳入联合失信惩戒对象名单尚未撤销的;

(九)存在违法违规搭建、装修等行为,经相关执法部门责令整改而未整改的;

(十)不在小区常住或将房屋出租、出借他人使用的;

(十一)法律法规规定的其他不适合作为业主委员会候选人的情形。

第十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员中党员人数不少于业主委员会组成人员的百分之五十。

大力推进符合条件的社区“两委”班子成员、小区党组织成员通过法定程序进入业主委员会,有条件的可兼任业主委员会主任。

社区办公用房位于物业管理区域内的,社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参选业主委员会委员。

引导和支持业主中的党员干部、“两代表一委员”以及具有财务、法律、工程、环境等专长的业主积极参选业主委员会委员。

第十二条 街道(乡镇)和社区党组织应对业主委员会候选人资格审核把关。经审核的候选人名单在物业管理区域内公示5日后,提交业主大会进行选举。

街道(乡镇)履行业主委员会候选人资格审查工作时,需要纪检监察、人民法院、人民检察院和公安、司法、信访、城管执法等部门提供必要信息的,有关部门应给予支持。

第十三条??业主大会召开前,筹备组应督促建设单位在首次业主大会会议召开前向街道(乡镇)报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。首次业主大会召开并选举产生业主委员会委员后,筹备组要在在物业服务区域内显著位置公告会议召开情况及选举产生的业主委员会委员。

第十四条??根据党内有关规定,有正式党员的业主委员会成立党的工作小组,接受小区党组织领导。党的工作小组组长为小区党组织成员。将党的领导写入业主委员会议事规则和管理规约,日常工作事项由党的工作小组先议,再提交业主委员会或业主大会讨论、决策。

第十五条??业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上签字同意。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当自决定之日起3日内在物业管理区域内公告,公告期不得少于10个工作日。

业主委员会提议选聘、续聘或者解聘物业服务企业、分配使用公共收益等重大事项,应当在召开业主大会前报街道和社区党组织,形成共识后再提交业主大会决定。

第十六条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要内容:

(一)业主大会、业主委员会的会议记录;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;

(四)业主委员会选举及备案资料;

(五)专项维修资金筹集及使用账目;

(六)业主及业主代表的名册;

(七)业主的意见和建议。

第十七条??业主委员会应当加强与业主的联系沟通,经常听取业主的意见和建议。鼓励业主委员会通过上门走访、召开业主代表座谈会、设立意见箱或者热线电话等渠道接受业主的咨询、投诉和监督。

第十八条??业主委员会应落实“三方联动”机制,加强与社区和物业服务企业的联系沟通,主动接受街道(乡镇)和社区的指导监督和评价考核,参与多方联动运行机制,督促物业服务企业按照物业服务合同约定做好各项服务工作。

第十九条 业主委员会委员不得有下列行为:

(一)阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;

(二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件、资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;

(四)侵占、挪用业主共有财产;

(五)收受物业服务企业红包礼金、减免收费、停车便利等利益,向物业服务企业销售商品、承揽业务的;

(六)违规泄露业主信息;

(七)拒不执行街道(乡镇)、社区和相关主管部门关于本物业区域的整改要求或者人民法院有关裁决;

(八)侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员有本条规定情形之一的,街道(乡镇)调查核实后,责令其暂停履行职责,并组织召开业主大会决定终止其委员资格。

第二十条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)因疾病或其他原因丧失履行职责能力的;

(三)书面提出辞职报告的;

(四)依法被追究刑事责任或曾受公安机关行政拘留处罚的;

(五)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第二十一条 业主大会和业主委员会印章由社区环境和物业管理委员会监管,并建立印章管理规定。

使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

第二十二条??业主委员会应当按照住宅专项维修资金相关政策,严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项,通过书面或维修资金使用电子表决系统征求业主意见。维修工程竣工后邀请社区和业主代表对维修项目进行验收。

第二十三条??业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。公共收益的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

业主委员会可按照业主大会决定,设立公共收益资金共管账户,建立完善财务管理制度,指定专人负责账务,在街道(乡镇)监管下管理使用。

第二十四条??业主委员会每年应当委托专业审计机构对公共收益收支情况进行审计,并向全体业主公示审计结果。业主委员会任期届满或中止的、或业主委员会负责人离职的,应当进行经济责任审计并向全体业主公示审计结果。公示期不得少于10日。

街道(乡镇)或社区可根据监督工作需要,委托专业审计机构对业主委员会管理的公共收益收支情况进行审计。

审计费用可在公共收益中列支。

第二十五条 有下列情形之一的,社区应根据工作实际,指导小区业主成立小区自管组织,作为过渡性机构代行业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的,或具备成立条件后首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的;

(二)业主委员会任期届满终止,或者业主委员会任期内委员人数不足总数二分之一以上,新一届业主委员会未能及时产生的;

(三)业主委员会不按规定召开业主大会,或虽经街道(乡镇)督促整改,但逾期仍未召开的。

小区自管组织作为过渡性机构代行业主委员会职责的,应当向物业管理区域全体业主公告。

第二十六条??业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,街道(乡镇)查实后应责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,街道(乡镇)应指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。对业主委员会成员在履职中涉嫌违法犯罪的,司法部门应当依法严肃查处。

第二十七条 本意见实施前已选举产生的业主委员会,由街道(乡镇)按照本意见的规定进行规范。

第二十八条 本意见自印发之日起实施。


附件:

随州市住宅小区业主大会成立工作指南

一、成立业主大会的条件

符合下列条件之一的,街道(乡镇)应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

二、成立业主大会的程序

(一)组建首次业主大会会议筹备组

1、街道(乡镇)应当在收到住房和城乡建设行政主管部门的通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组,并发布成立业主大会会议筹备组的公告;

2、业主大会会议筹备组由街道(乡镇)党组织代表和业主、居民委员会、建设单位的代表组成;

3、筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道(乡镇)征求业主意见后确定。筹备组组长由街道(乡镇)党组织的代表担任;

4、筹备组应当将成员名单、分工及联系方式等内容以书面形式在物业管理区域显著位置公告。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作;

5、街道(乡镇)应当自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

(三)筹备组筹备首次业主大会会议

1.确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积,发布推荐业主委员会委员及候补委员候选人的公告;

2.起草《业主大会议事规则》、《业主管理规约》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会工作规则》,并将草拟稿在物业区域内显著位置公告;

3.审查首届业主委员会委员候选人资格,提出候选人名单,并在物业区域内显著位置公告;

4.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则,并在物业区域内显著位置公告;

5.根据专有部分面积和业主人数,确定业主的投票权数;

6.首次业主大会会议的其他准备工作。

以上内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主。业主对公告内容有异议的,业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。筹备组工作应依法依规,采取民主协商方式进行,不能简单采取少数服从多数的方式进行决定。无法形成一致意见时应由街道(乡镇)协调并最终确定相关事项。

(四)建设单位应当提交的资料

建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道(乡镇)报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道(乡镇)应当将上述资料建档保存。

建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的,物业所在地的县市区住房和城乡建设行政主管部门或者街道(乡镇)责令建设单位限期改正;逾期未改正的,按照《湖北省物业服务和管理条例》的规定予以处罚。

(五)召开首次业主大会

表决通过《业主大会议事规则》、《业主管理规约》、《业主委员会选举办法》、《业主委员会工作规则》及选聘物业企业的意见,选举产生业主委员会(可采用集体讨论表决或上门送选票),形成决议。

(六)公示首次业主大会会议决议

根据首次业主大会会议召开的情况,筹备组拟定首次业主大会会议决议,并在物业服务区域内显著位置公示。

(七)召开首届业主委员会第一次会议

首届业主委员会第一次会议由筹备组组长召集,由当选的首届业主委员会委员推选主任委员、副主任委员。首届业主委员会将本次会议所决定的事项形成书面决议。

业主委员会每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会委员出现空缺时,应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的,应当重新选举业主委员会。

(八)公示首届业主委员会第一次会议决议

首届业主委员会将业主委员会第一次会议决议在物业服务区域内公示至少七日,同时将会议决议报告物业所在地居民委员会,并听取居民委员会的意见。

(九)业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会决议和业主委员会委员名单向街道(乡镇)办理备案,并抄送住房和城乡建设行政主管部门备案。街道(乡镇)应当对业主大会召开和业主委员会成立的相关资料进行存档,以备查询。

(十)申请刻制印章

业主大会和业主委员会成立后,业主委员会持街道(乡镇)备案证明向公安机关(或公安机关指定机构)申请刻制印章,并向社区环境和物业管理委员会进行公章备案。

三、业主大会决定事项及表决规则

下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


附件:    

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